hongkongdoll sex 黄欣伟：11月的楼市，能否嚣张？

即使远在2010年的博客期间，在“闭着眼睛王人看多”的光景hongkongdoll sex，写过一篇趁势而为的【11月的嚣张】，天然今天在齐集上好像照旧很难找了。

彼一时，在渡过了一个号称金色的“银十”之后，天然则然地宜将余勇追穷寇，“金九”的糟蹋暗淡早就一网打尽，关于11月的上海楼市，胃口光显照旧被调高了。

一、10月的上海楼市，到底好不好？

2024年10月的楼市好不好？

至少压倒性的看多是可想而知的。

微不雅看我方，说TA好的原理无谓置疑：据统计10月上海二手房成交24376套，就算剔除车位和商办录得的二手住宅也达到了2.15万。天然不足“527沪九条”之后的次月26000套，但琢磨到十一黄金周的七天假期，光显10月份的阐扬优于6月，又或者说“929沪七条”的阛阓反应强于“527沪九条”。

看完我方超尘出世以外，中不雅环顾周遭的一线城市“三兄弟”亦然你追我赶地一荣俱荣：据官方或机构发布的数据显现，10月份北京二手房网签量达到19个月的最高值；深圳一手住宅成交量环比上升146.3%，创35个月新高；广州商品住宅网签面积环比增长106%！

再宏不雅地数据更是喜东说念主：住建部数据显现，10月份商品房销售面积同比的相接下跌出现了拐点，新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%，自本年2月份相接8个月下跌后初度好意思满增长。

独一有点扫兴的数据来自上海土拍：10月下旬的上海土拍六批次仅推出4幅地块，且出让按捺仅有一幅杨浦内环地块以2.32%的低溢价率被摘走，另外三幅大场镇、浦江镇、华漕镇的地块因事前各自仅有一家报名，故而不出不测地均以底价为主，算是给“天天王人是好音书”的上海楼市洒了点水。

或也恰是缘于此，之后不几日就官宣的上海土拍七批次坚强补货：不仅供应量回到10宗，且均为轨交盘且外环内占比7成，11月的上海土拍意欲一扫劣势的意图已呼之欲出。

10月的上海楼市好不好？

谜底是可想而知的尽善尽好意思，银十闪出了金光。

二、中国房地产是策略阛阓，还能握多久?

10月的楼市红盘何以而来？谜底不出不测，照旧策略。

王人说中国房地产是策略阛阓，以前是咫尺亦然，将来是不是走着瞧；

王人说中国房地产靠策略拉动不成握续，但至少到咫尺——警告目的还成立。

从9月19日好意思元降息开启了中国楼市策略的相接输出：

9月24日的“国新办”发布会推出了包括降准、策略利率下调、存量房贷降息、裁汰二套房首付比例、提高再贷款中央资金接济比例、续期“金融16条”等多项重磅策略。

9月26日的最高会议上喊出“止跌企稳”四个字，对应的即是北上广深四个一线城市排着队抢在国庆之前出台楼市平缓策略hongkongdoll sex，好像准备从接下来的十一黄金周七天长假就启动热启动。

参预10月，在一线城市为主的楼市照旧先后启动的布景之下，策略一自新往“出一个、看一段、再等等、接一个”的匀速通顺，反而加鼎力度地投放，时刻中央和上海的“混双”煞是吵杂：

先是10月8日的上海保险房新规：明确新设备楼盘需配建5%保险房及相应产权车位。对旧改地块颠倒资源地块商品住房名堂，可视情况逶迤。

10月12日，五大行公布存量房贷逶迤确定：将于10月25日主动批量逶迤存量房贷利率， 10月31日前完成；上海首套调处逶迤至LPR-30BP，二套按照策略下限逶迤后为全市LPR-5BP，5+2区域LPR-25BP。

10月17日，上海出台公积金新政：降公积金二套首付为25%/20%（原为35%/30% ）；提高公积金索求名额（4000元）和索求频次（一月一次）。

吞并天，五部门发声打出策略组合拳：被空洞为四个取消（取消限购策略、取消限售策略、取消限价策略以及取消非平时住宅）， 四个裁汰（裁汰住房公积金贷款利率、裁汰住房贷款首付比例、裁汰存量贷款利率以及减轻“卖旧买新”换购住房的税费背负）以及两个增多（货币化安置新增实施100万套、“白名单”信贷范围护大至4万亿）。

10月21日，上海跟进LPR下调利率：1年期LPR为3.1%；5年期以上LPR为3.6%，均较此前下跌0.25个百分点。逶迤后，上海首套房房贷利率为3.15%、二套3.55%！

复制黏贴完策略之后，不错看出从9月24日于今的策略发布显现4个特征：

一是相接性：不因为楼市回暖而废弃或减速下一个策略的节律；

二是互动性：与过往的“中央发声等所在（落实）”，近期光显施行成果进步；

三是复合性：上述策略中，除了“止跌企稳”和“四个取消四个裁汰两个增多”属于重磅，其他策略相对而言属于助攻，但助攻和副攻的结伴好意思满了各个击破；

四是协同性：从“国新办”到“五部门”再到“五大行”，楼市终于不是“一个东说念主”在转圜。

天然时刻也因为策略力度大小酿成公论的表态不一，致使一度有戏谑称：救市从策略救市→开会救市→发言东说念主拍胸脯救市，但事实胜于雄辩，天然更胜于簸弄。

策略之于中国楼市，至少“到截稿时为止”，依旧像班克斯和贝利演绎的世纪扑救。

三、成色“10”足之后，11月有莫得蛛丝马迹？

天然10月份的上海楼市数据喜东说念主，但抱着“寻齁想”的作风，照旧但愿潜入数字背后去试图判辨，毕竟11月能否嚣张的“知新”藏在“温故”里。

从泰斗的克而瑞月报数据中来看：结伴供应和去化，天然10月的新址和二手房、完全量和相对量、环比和同比王人交出漂亮答卷，但若上海楼市的供应“准备得更充分一些”，是否现存的数据还能再攀缘峰？

领先是新址方面。

省略相干诈欺部门基于过往的警告使然，对本次策略的相接性和有用性预估不足，是以10月全体供应莫得和新政充分匹配：

一方面是供应量仅为54.13万㎡较之9月呈现量跌，而全月成交达到了65.13万㎡，供不应求让一些9月（致使更早）推出的续销名堂在新政的束缚加握下受惠，其中刚改价段名堂成交活跃。

另一方面是供应结构变化：10月上市新址市区盘6个，占比21%（9月占比28%），非优质板块（新城无轨交/极远郊/临港）上市名堂占比上升，本月28%（9月占比7%），市区和郊区的南北极分化进一步加大，即使吞并区域也因为上市先后和居品结构导致“同区不同命”。

至于所谓的均价回落到7.23万元/㎡，只是因为供应结构所致，谁让9月推了那么多豪宅呢，“均价回落”满腹疑云不足惧。

再进一步到数据“深处”，来东说念主回电量不错好意思颜，但认购与成交数据作念不了假：

1、单价10万以上的名堂去化率达到79%，连接了“新址豪宅不愁卖”的记录；

2、单价4万以下的“极刚需”去化率不足15%，惨淡背后可见限购照旧横亘；

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3、单价4-7万的初度置换天然全体不火，但优于7-10万的改善置业，或和二手房2.15万套的成交居品结构互相干注。

既然如斯，就来望望二手房。

10月上海二手住宅累计成交（2.15万套）较9月（1.3万套）高潮65%，较客岁同时（1.33万套）亦大幅高潮62%，成为年内月度第二，仅次于527新政后6月水位（2.39万套），周均成交5801套的水位满盈惊艳。

咫尺的公论报怨照旧启动掉头，从“看空居多”到如今转为“严慎乐不雅”，但手脚预判策动，密切情态三个“统计叙述中缺席（或可能根柢无法统计）”的数据，

省略更特等旨：

1、情态二手阛阓的以价换量变动，包括房主跳价、售价和成交扣头；

2、情态成交周期，包括新址从首访到成交的时长，二手成交后的客户追踪，“再买”为时多久？

3、情态倒挂不再板块的热销与否，绝顶是雷同徐汇滨江这些近期一二手价钱介于倒挂或隐或现阶段的买家心态。

上述三种数据就算不完好意思致使莫得，但局部铢积寸累就不错看出某个板块或区域的贸易两边姿态变动弧线，在供应和成交有限的所在不错通过不雅象给预判提供相对有价值的有策动迹象。

“经济什么时期会变好？如若只是以为是经济问题，那就很难好起来！”

这个说法或者问答逻辑，雷同适用于房地产：坚忍不拔于既倒的看似是策略，但最终成交依托的照旧具象的张三李四，工作、收入、婚配、生养等长效的民生现象终究会逐渐但坚硬地用脚投票，至于国外、经济、时政倒照旧其次，迷信警告的那就愈加好笑了。

11月的上海楼市，能否嚣张？

谜底让阛阓给hongkongdoll sex，但蛛丝马迹或已丛生。

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